大家說：“取消物業”不可行

特大暴雨來臨，物業人盡最大可能保護人民群眾的生命財產安全。（幸福基業物業供圖）

上海市嘉定區安亭鎮嘉亭菁苑業委會主任胡煜懋：

業主直接管理小區不具有普適性

我們不能簡單地提出“取消物業”了事，還應該考慮“取消物業”之后怎么辦的問題？難道讓業主自己來管嗎？雖然現實中有個別小區實施業主自管取得成功的典型案例，但實際上，這些實施自管的小區基本上都是自己注冊物業服務企業實施專業化物業管理，或者參照物業服務企業的運作模式聘請專業物業服務人員來提供服務，這本質上還是按照物業管理模式在運作，根本談不上“取消物業”。真正讓業主自己直接來管理小區，現階段不具有普遍適用性。這主要基于以下幾方面原因：

一是物業管理是一項專業性很強的工作，不管是保安、保潔、維修、綠化，還是項目管理和設施設備管理等工種，沒有經過系統的專業培訓學習，是不可能高質量履職的；

二是不管是單個業主還是業委會，他們的抗風險能力都不高，而物業管理是一項風險系數比較高的工作，工作過程中可能出現一些不可預期的風險事件，如火災或各種事故。出現這種情況的時候，物業服務企業作為一個正規的企業實體，可以承擔這些風險的后果和相應的責任，而單個業主或業委會沒有承擔這種風險和責任的能力；

三是現代物業管理是由物業服務企業聘請專職人員來提供物業服務的，政府主管部門在實施行業管理的時候，可以對其實施有效約束甚至進行處罰，而業委會是相對松散的業主自治組織，政府主管部門無法對其進行有效管理。

所以，作為一名業委會主任，我不支持盲目搞業主自管，更不支持“取消物業”這種言論。“取消物業”言論之所以受到關注，我認為主要原因在于行業的正面輿情傳播太少，反對“取消物業”的聲音以及行業的專業價值沒有得以充分展現。作為物業服務企業，要加強對行業專業價值尤其是行業在滿足業主美好生活向往方面所發揮巨大作用的宣傳，讓業主充分認識到專業化的物業管理是不可或缺的，讓大家充分感受到“物業費確實花得很值”。這將是對“取消物業”言論的有力回擊。

中國物業管理協會標準化工作委員會副主任、廣電城市服務集團副總經理兼標準研究院院長王兆春：

物業管理價值正得到社會認可

“取消物業”的聲音由來已久，但物業管理一直沒有被取消，反而管理面積不斷增加，從業人員隊伍不斷壯大。這主要是因為無論是從邏輯層面，還是從現實需要層面，“取消物業”的言論都是不成立的。其原因有很多，我主要談兩個方面：

首先，安居樂業是人民群眾對美好生活向往的重要組成部分，而建筑與設施設備的安全運行是物業管理的基礎，尤其是隨著建筑技術的不斷進步，各種各樣的設施、設備、技術被應用到建筑物中。可以說，當前，對建筑與設施設備進行管理的復雜程度超過了以往任何一個時期，這絕不是由街道統一管理或業主自行管理就能夠解決的。相反，如果不能夠對這些建筑物進行專業化的、與時俱進的管理維護，那將會帶來重大的風險隱患。相應地，業主的安居樂業就不可能實現。換句話說，物業管理最主要的功能絕不僅僅是做好看門、掃地等這些簡單瑣碎的事情，而是確保建筑及設施設備的安全運行，一些人正是由于對此缺乏基本的認知才發出了“取消物業”的聲音。

其次，物業管理在增加就業、創造財富、緩沖社會基層矛盾、參與城市社會治理和促進社會和諧穩定等方面，發揮了重要的、不可替代的積極作用。譬如，在三年疫情期間，在各種安全突發事件的應對方面，物業管理都展現出了巨大的專業價值，各類媒體也都有很多報道。近幾年，政府對物業管理的重視，全社會對行業的關注，都是行業價值得到社會認可的一種體現。

強調物業管理對社會的貢獻和價值，并不意味著物業管理行業內就沒有問題。相反，作為一個從業人員近千萬的行業，肯定會存在一些問題。但是，我們也不能因噎廢食。正如，我們不能因為一輛汽車存在質量問題導致了安全事故就要求取消汽車行業一樣，我們也不能因為一個或一些物業服務質量事故而要求“取消物業”。所以，問題的關鍵不在于討論如何“取消物業”，而在于如何發揮政府、社會、企業、業主和行業組織等各方的合力，使物業管理行業變得更專業、更規范，發揮更大的專業價值和社會價值。

沈陽師范大學教授魯捷：

實施專業化物業管理是最佳選擇

實際上，只要有房屋等物業存在，就會有物業管理存在，區別只在于是業主自己管理，還是交給專業的物業服務企業或其他管理人管理。

事實上，單靠房屋建筑本體是難以實現房屋居住功能的完整的，它還需要有能夠滿足房屋居住功能的配套系統、設施設備和相關場地等。隨著建筑形態的不斷升級和居住功能的日益豐富，滿足房屋居住功能的配套系統、設施設備甚至場地種類不斷增加，如，配套系統即有供水系統、供電系統、弱電系統、排水系統、監控系統等，而場地也可細化為兒童娛樂場地、健身場地、綠化用地、園林場地、停車場地等。物業管理對象的這一具體狀況決定了物業管理具有很強的專業性，且呈現很強的綜合性特征，也使得業主個體和非專業人士無法勝任，只能交給專業的人或機構去負責。

當然，我們不否認業主中也存在物業管理領域的專業人士，但是，如果業主中的專業人士以公益方式實施物業管理，顯然其公益行為難以具備可持續性；如果以收費形式進行，一方面這與當前的物業管理運營模式無本質區別，另一方面也承擔不了有限責任，不具備化解風險尤其是重大風險的能力。因而，現階段，實施市場化、專業化的物業管理仍然是我們管理物業的最佳選擇。

當然，“取消物業”的言論也反映了一些業主對物業服務質量有不滿意之處。對于物業管理行業而言，一方面要采取有力舉措提升服務質量，著力滿足業主的美好居住需求，只有這樣，“取消物業”的聲音才會逐漸消散；另一方面，對于一些惡意攻擊行業的聲音，行業協會可以侵犯名譽為由代表行業依法訴訟還擊，或向網絡監管部門進行投訴，要求其依法刪除網帖，消除影響，維護行業發展環境。

深圳市羅湖區住房和建設局物業監管科科長黃飛：

“取消物業”不可能實現

“取消物業”的言論在社會上已經傳播了很久了，但我覺得這是一個極端的論調，不具有代表性，也沒有合理性，更沒有實現可能。主要原因有以下幾個方面：

一是物業管理的專業價值巨大，不可或缺。從行業監管部門的角度來看，物業服務企業在民生服務領域發揮了重要的作用，承擔了很多基層治理的工作，譬如垃圾分類、養犬治理、高空拋物問題治理、設施設備維保和安全防范等，但是，這些工作有相當一部分是業主看不到的，處于隱形狀態。業主看到的主要是保安、清潔等工作內容，所以，他們常常主觀地認為物業管理沒有價值，沒有什么技術含量，從事這個行業也沒有什么門檻。但事實并不是這樣的，譬如，去年，羅湖區出現了特大暴雨，一些小區的地下車庫被淹，許多物業服務企業都在想辦法排水防澇，盡最大可能保護業主的人身財產安全，降低業主的損失。我相信，如果沒有物業人所做的這些工作，還會有更多的小區遭受損失，許多業主的損失可能還會更大。但是，這些工作場景，很多業主沒有看到，因此，他們也就無法充分認識到物業管理的巨大價值。

二是現階段業主自管的條件并不具備。《中華人民共和國民法典》第284條規定，“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”也就是說，如果取消了物業，業主就要自行管理了。但是，一旦出現事故，譬如，電動車火災事故發生以后，責任誰來承擔呢？全體業主承擔嗎？一旦出現暴雨導致了車庫被淹，誰來實施排水救援工作？全體業主一起出動嗎？這些都是不可能的。所以，業主或業委會成員直接管理小區的可能性很低，業主自管以后，大概率還是要去找一個專業的、規范化的機構或物業服務企業來進行管理，而這又重新回到了實施專業化物業管理的路子上來了。

所以，現階段，“取消物業”幾乎是不可能的。但是，對于“取消物業”的言論，我們還是要正視其產生的原因，反思我們工作中存在的問題。具體而言，一是物業服務工作要更加透明化，要跟業主之間形成一個定期的互動溝通機制，增進業主和物業服務企業雙方之間的信任，羅湖區一些企業經常搞“業主開放日”活動，定期邀請業主參觀設備設施的維保工作現場，就收到了比較好的效果；二是物業服務的相關收支狀況可以公開透明，譬如重要的收支信息尤其是公共收益的使用情況要及時公開，消除業主的疑慮；三是要重視提升物業服務品質，及時響應業主對物業管理的各種合理訴求，不斷提升業主滿意度。

（原載于《中國物業管理》雜志2024年第2期）